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恒大晋升中国地产一哥!万科“魔咒”迎来解封

发布时间:2018-06-13 22:04:08(来源:中商情报网)

2016年,对于自称“全球第一房企”的恒大来说,注定是一个不平凡的一年。

涉足万科股权争夺战高位接盘成为第三大股东;多元化转型的“水、粮、奶、油”业务也被自己剥离;在A股买到手软后,被证监会冠以“妖精”之后叫停了股票投资业务;欲借壳回归A股长路漫漫.....


2016年尽管发展之路曲折,也没能挡住恒大集团成为房企第一梯队龙头老大,恒大集团董事局主席许家印登顶中国地产一哥的脚步。

恒大地产想成为房产老大位置,那么必须就是要全面超过占据中国房地产第一把交椅多年的万科。而这一目标,恒大在结束的2016年里实现了。

去年全年恒大销售额超万科


从去年下半年开始,恒大一直紧追当时房企一哥万科,并在2016年年末成功超越了万科。据相关统计数据显示,2016年恒大的全年销售金额为3733.7亿元,同比增长85.4%,位列行业第一。同一年万科的销售金额数据为3647.7亿元,比恒大少了近百亿元。

2016年恒大、万科房地产销售额情况

数据来源:中商产业研究院整理

2016年恒大、万科房地产销售面积情况

数据来源:中商产业研究院整理

此外还有一种算法是,由于现在房企多采用合伙开发项目的模式,以项目持股比例应占的销售额来算,恒大的权益销售额为3550.6亿元,万科则是2606.5亿元。如果按照这个计算的话,万科落后了恒大900亿元。万科不仅在销售额方面落后,在销售面积方面同样不如恒大,且同比增速被恒大远远抛在后方。恒大可谓增长强劲。

恒大估值力压万科


恒大1月2日晚间公告,公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产2016年12月30日与投资者签订投资协议,8家战略投资者将合计出资300亿元取得恒大地产经扩大后股份的13.16%股权。

据此计算,恒大地产的投后估值为2279.64亿元,已经略高于万科的总市值。万科在A股股价大幅下挫后,截至去年12月30日,万科A、H股总市值约为2206.63亿元。

不仅如此,截至2016年12月恒大的总资产、现金余额等多项指标方面均超过万科,成为行业第一。且恒大许家印定下目标,到2020年,总资产超3万亿,房地产年销售规模超6000亿。

恒大能否突破万科魔咒?


近些年来,地产圈一直流传着一个可怕的魔咒:谁扬言超越万科,谁就将万劫不复。

在过去的这些年里,超越万科像是地产圈的一面旗帜,在旗帜的召唤下前仆后继的房企扑上来,又像一个魔咒,在魔咒中轰然倒下去。

如2004年的合生创展、2007年的顺驰、2008年的富力、2009年的绿城以及2014年的绿地等,在业绩等方面超过万科之后,轻则业绩倒退或停滞不前,重则倒闭被人兼并。

恒大此次全面超越万科,外界对于万科魔咒再度议论纷纷。

恒大成为全球第一房企之后,未来会怎样?

或许是许多地产人更为关心的事情。事实上,恒大近年来在房地产领域争得最大块蛋糕后,已经不满足于全球最大的房企,又开始向旅游和健康两大产业争抢市场份额。

恒大近些年在文化旅游产业上颇为用心。2015年,由恒大地产集团斥资近1600亿、汇聚600多名世界级设计师打造的世界最美丽、最生态环保、配套设施最完善、规模最大、全球人人向往的旅游文化胜地——中国海南海花岛耀世登临,汇聚世界缤纷万象,开创世界文化旅游新纪元。

2015年12月28日,中国海南海花岛首期开盘劲销122亿,一举创下开盘销售金额、开盘销售面积、认筹到访人数三大世界纪录。

2016年,恒大集团斥资500亿拓疆京北,打造北京恒大文化旅游城。

北京恒大文化旅游城项目位于京北核心,项目占地15000亩,集超五星白金酒店集群、五国顶级温泉小镇、世界儿童水上乐园、顶级商业集群等17大配套于一体,拥有35000平米五星铂金酒店、26000平米欧式城堡酒店、8000平米世界风情酒店、10000平米国际级会议中心于一体,满足奢享度假、高端旅居、异域体验等多种需求。

笔者认为恒大近年来积蓄的充足“弹药”以及土地储备和销售增长速度,都显示了未来恒大继续保持高增长的态势。

2016年的中报显示,目前恒大已进入全国175个城市,项目总数454个,是布局最广的房企,其中一二线占比73%;手握现金余额达2120亿元,连同未使用银行授信额度1260.1亿元,可动用资金合计3380.1亿元。可见未来恒大还有很大的潜力,继续稳坐中国房地产一哥的头把交椅。

知名财经评论家叶檀也于日前撰文表示:“恒大是当下中国商业世界的赢家。”

2016年中国房企销售业绩排行榜TOP10


来自克而瑞研究中心的数据显示,2016年,30家典型房企的销售总额达33477亿元,同比增长47%;销售面积27768亿平方米,同比增加34%;销售均价为12056元/平方米,较2014年同期增长11%。

2016年全国房企销售业绩前十名为:中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产、融创中国、华夏幸福、绿城中国、万达集团。

2016年中国房企销售业绩排行榜TOP10

数量来源:克而瑞研究中心

据统计,2016年,多数房企销售业绩增长明显,少数企业销售业绩与去年相比基本持平或有所下滑。

根据不同梯队来看:第一梯队是5家年销售业绩在2000亿元以上的房企,销售金额同比均呈明显增长。其中恒大以3731.5亿元的销售成绩排名第一,销售金额同比增82%。而碧桂园2016年加速扩张,销售金额同比增120%。万科、保利也保持较高增速,绿地集团也同比增25%。

第二梯队整体增长也比较明显,仅一家企业销售业绩下滑。融创、绿城、华润、金地、龙湖以不同程度的增速实现了销售业绩的上涨。而万达集团2016年放缓了房地产主业的规模扩张,销售业绩有所下滑。

第三梯队的销售业绩表现积极,部分房企增速较快。其中,首开股份、新城控股和旭辉集团的同比涨幅均高于100%,金茂的销售金额同比也在60%以上。招商蛇口、金科集团、远洋、雅居乐、泰禾集团、富力的金额同比也都达到了20%以上。世茂的销售业绩与去年基本持平。

1

中国恒大:业绩3731.5亿元

恒大高速增长的业绩背后,体现的是“恒大模式”强大的竞争优势。有券商报告指出,恒大的主要竞争优势在于将产品标准化,整体开发过程包括选择项目、设计、选材、投标、施工以至销售,均采用标准化模式,令营运效率与成本控制均可做到最好,犹如地产界的“麦当劳”。

在拥有大规模快速开发能力的同时,恒大还拥有丰沛的现金和土地储备。数据显示,截至去年6月30日,恒大已在全国175个城市布局454个项目,总土储1.86亿平方米。据恒大2016年中报披露,深圳土地未来将给恒大带来货值高达约4000亿。除了碧桂园的1.4亿平方米,行业中目前还没有土储能与之处于同一量级的企业。值得一提的是,恒大的土储大部分位于一、二线城市,投资额占比在七成以上,且一、二线城市正是当前楼市调控下去化情况最好的区域。


2

万科地产:业绩3622亿元

万科住宅和商办综合发力,比如在广州,其商办占比突破三成。“白银时代”多业并进的配套优势、洞察需求的产品创新,是万科在激烈的市场竞争中脱颖而出的关键词。此外,在全面转型城市配套服务商的路上,万科用实实在在的数据和成果,交出了一份亮眼的成绩单。经过三年时间的孕育和试错,新的开发模式也逐渐浮出水面:在项目开发前就规划社区商业、教育营地、社区嵌入式养老等,配套先行,服务到家,以成熟的新业务聚合形成压倒性的配套优势,赢得市场和客户。

3

碧桂园:业绩3090.3亿元

根据中指研究院分析,自碧桂园提出“巩固三四线、拥抱一二线”的布局转变已有一年多,经过一年多的探索和调整,碧桂园的布局拓展已形成自身特色,在一二线城市稳扎稳打,不以高价强行进入;并继续强化三四线城市优势,保持稳健增长。

4

绿地集团:业绩2513.1亿元

2016年绿地全年的业绩目标是实现合同销售收入3200亿元,经营收入2400亿元,利润总额120亿元。在2016年绿地半年报中,绿地实现的营业收入为1081.5亿元,房地产主业实现合同销售金额1107.71亿元,同比增长34%,但距离3200亿元的销售目标相距甚远。如今,2016年过去了,现实的数据已经反映出业绩并不太理想。记者留意到,绿地在去年进行了战略调整,逐渐回归一线城市,布局重点二线城市。在此过程中,绿地自身的管理策略却并未能及时调整。

不过,值得肯定的是,绿地拓疆海外的速度令人瞩目。目前,绿地广泛布局亚洲、澳洲、欧洲、美洲四洲十国百城,项目遍布美国、澳大利亚、加拿大、英国、德国、日本、韩国、马来西亚等国家,并已在全球范围内形成了“以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元经营格局,实现“3+X”综合产业布局。

5

保利地产:业绩2203.2亿元

产品是打动置业者的核心所在。24年来,保利积攒了众多忠实粉丝,也延续着“最懂广州人居”和“做房地产企业中的苹果手机”的形象。每一次新品面世,都是紧贴购房者的需求,从造好房子到造好生活。2016年,保利基于“生活年”主基调,强调品质升级,从年初推出“保利地产全生命周期居住系统”,到保利红馆、保利桃花源、保利i立方、葛洲坝保利曼城等一系列符合当代居住需求的各种新产品,保利用实际行动证明其做到了“品质升级”。

凭借一次次领先于市场的产品创新,保利也获得了巨大的市场反响。24年来,保利还始终坚持一个原则:区域板块中轴线、重点地铁站的写字楼用地、住宅用地坚决拿下。这从保利项目主要分布在广钢、番禺、南沙、白云新城、金融城等重点区域便可看出。此外,地段决定价值,这样的拿地原则使得保利的楼盘拥有更多的升值空间,而近地铁和靠近中轴线的特质不仅使保利的楼盘入住率高,更使其项目随着城市发展越发繁华。

6

中海地产:业绩1925.1亿元

早在中建地产注入中海地产之时,媒体便频频预测此举或将对万科一哥地位造成挑战。不过就目前来看,情况并非原先预测那样。业内人士表示,中建地产的加盟并未给中海带来“如虎添翼”的效果。尽管中海仍在利润率方面保持了一贯的稳定性,但有分析认为,中建地产托管前期分散了更多中海地产的精力,这或许影响了其自身的发展。此外,转让给中海地产的物业发展项目多集中于内地三线城市,预计交易落实后,中海的土地储备(以总楼面面积计)之中三线城市占比将由目前的22%提高至32%。而这并不是一个更优的土地贮备结构。

7

融创中国:业绩1500.3亿元

在全国布局上,融创中国精选了供求关系健康且具有经济增长潜力的一二线核心城市。公司成功进入20多个一、二线核心城市,实现了在环渤海、长三角、珠三角、中西部一二线核心城市的卡位布局;运营的项目数量为156个,总土地储备4600万平方米,权益土地储备3097万平方米,足够公司未来3~5年的发展所需。融创也表示,一方面通过巩固已有的产品营造、质量管控体系,并进一步提升园区配套体系;另一方面,也将加速落地全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系,力求全面、系统性地建立产品和服务优势,不断提升产品溢价能力和品牌价值。

8

华夏幸福:业绩1200.1亿元

对于业绩的增长原因,华夏幸福公司称是依托产业新城模式,通过创新升级PPP市场化运作机制,业务扩张、规模增长显著。

创新升级后的PPP市场化运作机制,的确让华夏幸福的盈利能力得以持续增强。作为积蓄了强大产业发展能力和丰富城镇建设经验的市场化力量,华夏幸福成功地将其实践探索的PPP模式拓展到海外。截至目前,围绕国家战略重点区域,华夏幸福的事业版图已辐射京津冀、长江经济带、珠江三角洲及“一带一路”沿线国家等在内的50余个区域,并聚焦10大重点产业,形成了近百个区域级产业集群。

2016年,华夏幸福在印尼和印度开始了海外产业新城的投资开发,并在新加坡、马来西亚、缅甸、越南、埃及等国家设有常驻机构。同时,华夏幸福将以东南亚、南亚为重点,兼顾非洲、美国、中东欧等地区,持续发展产业新城业务。

9

绿城中国:业绩1136.1亿元

经历了2009年销售额直逼万科的风光,绿城中国创始人宋卫平发声要在2011年销售破千亿元争行业第一,然而2011年末命悬一线的资金危局,再到大股东几经“易主”,直至中交成为大股东的尘埃落定,绿城的千亿元之路走得可谓一波三折。而在完成去库存任务,加快土地储备换仓之后,原计划于2017年完成千亿元目标的绿城,可谓提前一年跻身千亿元聚乐部。

值得关注的是,为了甩掉三、四线城市布局过多的包袱,绿城中国近两年重回一、二线城市,至今已完成土地储备换仓,为此也付出了一些代价,包括不得不在土地价格高企时拿地。不过,为摊薄风险,绿城中国对于高价地的处理已经有所改变,显得更为谨慎。适时输出绿城豪宅的品牌,引入合作者共同开发,降低资金压力,是摊薄风险,稳定发展的重要策略。

10

万达集团:业绩1100.2亿元

万达集团早在2011年就已进入最早一批千亿房企阵营,但相对于同行们的跑步前进,其依然徘徊在1000亿似乎是原地踏步。据观察,与同行们每年提升销售目标不同的是,万达将2016年销售目标下调了近四成——去年1月,万达商业在公布2016年工作计划时宣布,2016年万达集团收入目标是2543亿元,同比下调12%;同时,房地产合约销售目标也下调39%至1000亿元。

针对下调房地产销售目标这个问题,万达高层曾透露,不仅2016年,未来几年公司的销售目标都将维持在千亿左右。下调销售目标是基于公司战略考虑的,一方面是经济复苏乏力,另一方面是去库存的压力。“虽然中央出台了很多刺激政策,但三四线城市的去库存压力依然很大,万达在这些城市会停止拿地开发销售物业,所以销售目标下调比较大,但会继续在三四线城市,用轻资产模式,去拿最核心的地段重点发展投资性物业。

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